La location de vacances au Portugal - Le régime juridique de l'Alojamento Local

Article mis à jour le 06/03/2017

Apparue en 2008, l'activité de location touristique saisonnière "Alojamento Local"est actuellement encadrée par un décret loi du 29/08/2014 (N°128/2014), modifié par un autre décret loi du 23 avril 2015 (N°63/2015) entré en vigueur le 22 juillet 2015.

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception etc. (locations d'une durée de moins de 30 jours) vous devez donc, vous conformer à cette nouvelle législation dont les formalités d'enregistrement sont assez simples et le régime fiscale attractif pour le moment.

Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir louer votre bien en location touristique, ou à vouloir investir dans des biens pour vous lancer dans cette activité et bien sur, dans la plupart des cas ceux qui vous proposent des biens à vendre valorisent le potentiel de la location touristique mais omettent de préciser que cette activité a une saisonnalité courte dans certaines régions, que cette activité est réglementée et que sous la pression du lobbying hôtelier, la volonté du gouvernement est de faire appliquer cette législation en mettant en place de plus en plus de moyens de contrôles. Sachez que ces omissions sont volontaires afin de vous faire miroiter une forte rentabilité, ce qui n'est pas le cas la plupart du temps. Bref, avant de vous lancer, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non respect de ces règles.

Plusieurs options s'offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière pour des locations de moins de 30 jours :

- Vous pouvez faire la demande d'Alojamento local par vous même et tout gérer de A à Z.
- Vous pouvez faire le demande d'Alojamento local par vous même et confier le booking etc. à une agence.
- Vous pouvez louer votre bien à une agence qui se chargera de faire la demande d'Alojamento Local et toutes les opérations pour vous (booking, facturation, déclaration SAF etc.) - C'est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d'une éventuelle plus value en cas de cession d'activité et pour vous décharger de la facturation, la décaration SEF etc.).

Suivant votre choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière vous devrez déclarer ses revenus à l'IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non résidents : Le fait d'enregistrer votre bien en Alojamento Local, fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable. L'activité d'Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié. Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d'Alojamento local :

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez :

1 - Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (AT) soit sur place au centre des impôts.

Remarque : le code d'activité à choisir pour la location saisonnière de biens meublés est le 55201

2 - Enregistrer votre bien auprès de la Mairie ou le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d'Alojamento Local.

Les documents à fournir pour vous enregistrer s'il s'agit d'un bien qui vous appartient : copie de la déclaration de début d'activité faite auprès des finances (Autoridade Tributaria - AT) + copie de votre document d'identification + copie de la Cardaneta Predial de votre bien + Formulaire de registro complété et signé.

Une fois l'enregistrement effectué auprès de la mairie, elle dispose d'un délais d'un mois pour effectuer une visite de votre bien afin de vérifier le respect des règles d'exploitation (actuellement les délais sont de plusieurs mois).

Fiscalité

Les revenus :

- Si les revenus que vous percevez de ce type d'activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée, vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus brutes (ce taux vient de passer de 15 à 35 % en 2017) obtenus au taux d'imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l'IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

- Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d'Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l'agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

TVA : Les contribuables qui optent pour l'exercice d'une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l'IRS) pourront opter pour le régime d'exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an. Dans les autres cas, c'est le régime normal qui s'applique, et vous devrez appliquer une TVA de 6% + faire une déclaration de TVA tous les mois ou tous les trimestres.

Remarques :

- Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu' 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
- La TVA sur certaines dépenses est déductible
- Depuis 2015, les factures d'eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l'AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.

Les obligations minimum de sécurité pour les "Alojamentos local" de moins de 10 personnes :

Avoir procédé à l'enregistrement pour une exploitation en Alojameto Local auprès de la mairie ou le bien est loué.
Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
Le bien doit être relié au réseau d'eau de la ville ou disposer disposer d'un système propre contrôlé.
Etre relié au réseau publique d'égout ou disposer d'une fosse septique dimensionné pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
Disposer d'eau froide et chaude
Le bien doit disposer de ce qu'il faut pour une bonne ventilation
Le bien doit être équipé du mobilier, d'équipement et ustensiles adaptés
Disposer d'un système qui permette de cacher l'entré de la lumière extérieur et de portes équipées de système de sécurité permettant la privacité des occupants
Les installations sanitaires doivent être équipé de système de sécurité permettant la privacité des occupants
Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
Disposer d'un extincteur et d'une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.
Disposer d'équipement de premier secours.
Indiquer le numéro Nacional d'Urgence : 112.
Mettre à disposition d'un livre de réclamations officiel.

Remarques :

- S'agissant de maisons ou d'appartements, il n'est pas obligatoire d'apposer la plaque AL fournie par la mairie à l’extérieur de l'établissement.

- Les établissements d'une capacité de plus de 10 personnes devront respecter les règles de sécurité contre les risques d'incendie selon les termes prévus dans le décret loi N° 220/2008, du 12 novembre et le règlement technique prévu dans l’ordonnance du 29/12/2008 - Portaria n° 1532/2008.

Communication de l'identité des locataires étrangers auprès du SEF :

La loi oblige à communiquer au service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentent dans votre établissement n'étant pas de nationalité portugaise. Cette communication se fait à l'aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s'il n'y a pas de bureau la ou vous louez.

Obligations concernant la publicité, la documentation commerciale et le merchandising :

indiquer le nom ou logotype + le Numéro d'AL
indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros)

Sanctions du non respet des règles concernant le régime de l'Alojamento Local :

Les amendes peuvent aller de 2500 euros à 3740,98 euros pour les personnes physiques et de 25000 euros à 35000 euros pour les personnes morales. Peuvent s'ajouter d'autres sanctions non financières comme l'interdiction d'exercer pour une période pouvant aller jusqu'à 2 ans ou l'impossibilité d'exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu'à deux ans.

Mises à jour 30/08/2016 : Actualité sur l'Alojamento local - compléments d'informations

> Le problème de la plus-value fictive : Il s'agit d'un aspect que je n'ai pas eu le temps de traiter dans l'article d'origine, mais qui a toute son importance et qui peut expliquer que beaucoup de propriétaires préfèrent rester dans l'illégalité ou passer par une agence spécialisée. En effet, si la fiscalité de l'Alojamento local est attractive, il existe un risque au moment de la cessation d'activité, c'est que le fisc portugais peut considérer que vous avez réalisé une plus-value au moment de la réafectation en habitation. La solution pour éviter toute mauvaise surprise en matière de plus value, c'est de confier l'exploitation en Alojamento local à une agence.

> Suite aux problèmes de logement rencontrés par les portugais principalement sur Lisbonne et aux plaintes de certaines personnes du trop de touristes dans certains quartier, des débats sont en cours au sein du gouvernement pour prendre de nouvelles dispositions, comme par exemple l'imposition de quotas pour les propriétaires de plusieurs logements, la diminution des avantages fiscaux etc.

> Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissement enregistrés en Alojamento local : https://rnt.turismodeportugal.pt/RNAL/ConsultaRegisto.aspx?Origem=CP&FiltroVisivel=True

> Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.

> Le registre des locations de vacances déclarées en Alojamento local au Portugal