Depuis l'extension du statut de résident non habituels aux retraités en 2013, le Portugal a su attirer de nombreux retraités Français et de nombreux investisseurs notamment dans le secteur de l'immobilier. En 2017, les Français sont devenus les premiers acheteurs étrangers dans la pierre Portugaise et représentent 1 acheteur étranger sur 3.
Attention : ils ne sont pas les premiers acheteurs comme on peut le voir écrit ici et là, car les achats réalisés par les portugais représent encore 80 % du total des achats. Les acheteurs étrangers représentent 20 % des achats et parmi ses 20%, les français représentent 29, %.
Classement des acheteurs étrangers au Portugal :
1 - Français : 29 %
2- Brésiliens : 19%
3- Anglais : 11%
4- Chinois : 9%
5 -Angolais : 7,5%
Source : APEMIP
Après des années sombres, le marché immobilier portugais est actuellement en plein BOOM, et dans certaines régions du Portugal, les prix sont déja au dessus des niveaux d'avant crise. C'est le cas notamment pour la région de l'Algarve ou les prix de l'immobilier sont déjà à 13 % au dessus des niveaux d'avant crise.
Cette hausse rapide des prix de l'immobilier n'est pas sans poser certaines interrogations, notamment celle de l'accessibilité au logement pour les Portugais. Cette question de la hausse des prix a été évoqué dans un raport de la commission européenne qui considère cependant qu'il s'agit d'une correction des prix antérieurement dévalorisés.
Les régions les plus convoitées par les investisseurs étrangers sont : Lisbonne, Porto et l'Algarve... Mais les prix ayant augmentés trop rapidement dans ces régions, les investisseurs (et ceux qui veulent venir y vivre) commencent à s'intéresser à d'autres régions... La hausse des prix et l'insuffisance de biens (à certains prix) dans ces zones, devraient maintenant s'étendre à l'ensemble du territoire Portugais.
Quelques chiffres pour 2017
Les prix des maisons au Portugal a augmenté de 12,8% en 2017, ce qui représente la plus forte augmentation depuis juillet 1992. Le prix des maisons au Portugal augmente de manière ininterrompue depuis juillet 2016.
Les prix au m2 au Portugal (source : Sabado) :
Les maisons vendues au Portugal en 2017 ont été commercialisées à un prix moyen de 1223 €/M2. La zone la plus chère étant celle de Lisbonne (1532 €/M2). Dans la région Nord, le prix moyen pratiqué a été de 685 €/m2. L'Algarve est la deuxième zone la plus chère avec un prix moyen au m2 de 1416 €/M2. Dans le centre et l'Alentejo les prix ont variés entre 743 € et 870 €/M2.
2017 est une année record dans le secteur de l'immobilier au Portugal, on a jamais vendu autant de maisons et aussi chère. Au total il c'est vendu 153 292 maisons (+26186/2016), soit 4200 maisons par jours (source : INE). Le nombre de transactions représente une hausse de 20,6% par rapport à 2016 et un un montant de 19,3 milliards soit plus 30,6% comparé à 2016.
En terme géographique, les régions avec le plus de transactions sont la métropole de Lisbonne et la région Nord qui totalisent 64,3 % des transactions.
Perspectives 2018 ?
Les perspectives pour 2018 restent bonnes, et si le consensus table sur une augmentation de 25% du marché, certains n'hésitent à avancer que l'on puisse atteindre une hausse de 50%.
A savoir que ce premier trimestre 2018, on constate déjà une forte augmentation des prix surtout à Lisbonne, en Algare et sur Porto. Les prix au m2 sont très variables suivant les quartiers et les indicateurs de 2017 n'ont déjà plus rien à voir avec la réalité. A titre d'exemple, en 5 ans le prix du m2 dans le quartier da Baixa à Lisbonne est passé en 5 ans de 1500 à 7500 € du m2 !
Avertissement : aux niveaux de prix actuels , il convient plus que jamais d'être très prudent ! et d'ailleurs ils sont de plus en plus nombreux à parler de bulle immobilière (sans vouloir l'admettre) dans certaines régions comme Lisbonne, l'Algarve et Porto.
A Lisbonne par exemple ou les prix approchent les niveaux de Paris, Miguel Tilli, le fondateur de "Home Lovers" nous explique que Lisbonne n'est plus un paradis pour certains étrangers qui souhaitent investir dans l'immobilier et qu'ils sont de plus en plus nombreux à abandonner le projet de venir vivre ou investir au Portugal. Selon lui, même s'il rejète l'idée d'une bulle immobilière, il considère que si l'offre n'augmente pas plus et que les prix continuent à augmenter de la sorte, une crise est à prévoir d'ici 1 an à 1 an 1/2 : https://www.sabado.pt/dinheiro/detalhe/alguns-imoveis-em-lisboa-custam-tanto-como-casas-em-paris.
Si on redescent un peu les pieds sur terre en cette période d'euphorie, on se rend compte que ces augmentations rapides dans certaines zones sont totalement décorellées des fondamentaux portugais (pouvoir d'achat etc.) et si on tient compte du fait que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel (ce qui c'est déjà produit par le passé) il faut s'attendre à des mouvement de correction dans un avenir proche et surtout il vaut mieux s'interesser maintenant aux zones qui se sont maintenues en terme de prix et qui offrent une bonne rentabilité (en tenant de la demande interne) et un potenciel de hausse...
A lire aussi :
> Algarve le prix des maisons sont déjà 13% au dessus des prix d'avant crise !
Sources :
> https://ionline.sapo.pt/608264
> http://m.lesechos.fr/patrimoine/immobilier-au-portugal-un-acheteur-sur-trois-est-francais-0301471970707.php
> http://www.diarioimobiliario.pt/Actualidade/Aumento-de-precos-das-casas-pode-afectar-procura-interna
> http://www.apemip.pt/Not%C3%ADcias/tabid/121/language/pt-PT/Default.aspx
> http://www.diarioimobiliario.pt/Actualidade/Forbes-Corrida-ao-imobiliario-portugues-vai-continuar
> https://ionline.sapo.pt/605481
>https://www.sabado.pt/dinheiro/detalhe/preco-das-casas-em-portugal-subiu-128-em-2017
> https://www.sabado.pt/dinheiro/detalhe/alguns-imoveis-em-lisboa-custam-tanto-como-casas-em-paris
